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2009年鄭州市房地產市場運行情況“出爐” 商品住宅超半數被“外地人”買走
核／心／提／示
2009年，鄭州樓市從剛開始的“冷清”，經歷了“小陽春”、“盛夏”、“金秋”到年底的“爆棚”，房子價格和成交量一路飆升，雙雙創下歷史最高紀錄，超過了房地產“巔峰期”的2007年。而銷售火爆的市區商品住宅，有52%被“外地人”買走。
關鍵詞
房價
商品住宅均價高漲
2009年，房價漲了多少？這無疑是老百姓最為關心的。去年，鄭州市商品房銷售均價達4910元／平方米，同比上漲10%。盡管漲幅低于2007年和2008年，但這一價格與2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。
其中，商品住宅去年銷售均價為4580元／平方米，比2008年漲了586元，漲幅為14.7%。非住宅銷售均價為6939元／平方米，漲幅為1.6%。
分析：從數據上看，去年商品住宅的漲幅明顯高于商品房整體漲幅，并高于全國的平均水平，這說明去年上漲的房價，更多是因為商品住宅快速上漲拉動所致。
在月度商品住宅銷售均價對比上，1月份3908元／平方米的價格是全年最低，這也是去年唯一一個在4000元／平方米“關口”之下的月份。全年價格最高的月份是11月，當月商品住宅均價為4850元／平方米，比1月份每平方米漲了942元。12月份，一批經適房集中銷售拉低了當月房價，盡管如此，當月商品住宅均價也達4545元／平方米，比1月份高了637元。
兩個價位段最受歡迎
從不同價位商品住宅的銷售情況看，每平方米4000元～5000元的銷售比重達到43.4%；其次是每平方米5000元～6000元的商品住宅，其銷售比重占到23.8%。這兩個價位段的商品住宅的銷售套數占到商品住宅整體銷售套數的2／3，是鄭州樓市的主力成交價格。同時，這兩個價位段的銷售比重均較前兩年有較大提高，其中前者同比提高了8.9個百分點，后者提高了6.6個百分點。
關鍵詞
銷售
商品住宅銷售突破10萬套
鄭州樓市去年的銷售出現了前所未有的火爆局面。可以說是從“寒冬”走到了“盛夏”，12月份更是創下歷史新高，達到16886套。
從數據上看，去年市區商品住宅銷售面積首次逼近千萬平方米，達到998.58萬平方米，遠超2008年568.14萬平方米的數據。從銷售套數上看，去年商品住宅銷量為112050套，同樣創下了年度銷售紀錄。
從各月的銷售情況看，去年年初，樓市還是“門前冷落鞍馬稀”；2月份“小陽春”行情顯現；3月份商品房銷量創單月紀錄，首次突破萬套“關口”；4月、5月是高位調整階段；6月再度突破萬套，進入“盛夏”行情；進入7月份，投資性需求的購房者加入了購房大軍，商品住宅銷量首次突破萬套；最后3個月，在“恐慌性購房”氣氛的蔓延下，樓市銷量繼續飆升，終于在年底“爆棚”，12月份，市區商品住宅銷量創紀錄地達到16886套。
分析：鄭州商品住宅銷售占比在持續兩年下降之后，2009年出現了止降回升，在商品房銷售的份額達到86%，同比提高了2.6個百分點，這說明2009年房地產行業的恢復首先是從商品住宅開始的，拉動2009年房地產市場的力量也來源于商品住宅。
小戶型商品住宅銷量大增
2009年，鄭州90平方米以下商品住宅的銷售套數達到70850套，同比增長125%，高于商品住宅整體增幅32.6個百分點；90平方米以下商品住宅的銷售套數占商品住宅總銷售套數的比重也達到63.3%，同比提高了9.2個百分點。
分析：鄭州市住宅與房地產業協會新視野工作室有關人士分析，90平方米以下商品住宅銷量大增不僅是由于“90／70”政策執行后，市場上所提供90平方米以下商品住宅數量增加，同時也是由于2008年年底市政府出臺的90平方米以下商品住宅契稅減收政策，這對90平方米以下商品住宅市場的需求有所刺激。這表明2009年的自住性購房需求是支撐房地產市場快速復蘇的強勁主力。
關鍵詞
購買人群
市區商品住宅超半數被“外地人”買走
2009年，鄭州來自“本省其他地區”購房者的比例首次超過鄭州市商品住宅銷售總套數的一半，達到52%，同比提高6.3個百分點；其購買套數達到58285套，同比增長118.9%，高于全市商品住宅銷售套數92.4%的增幅。同時，來自“外省市”、“本市郊縣”購房者的比例也都有所增加。
分析：這一方面說明隨著城市的建設和發展，鄭州正煥發出“城市魅力”，在鄭州工作、生活的外地人日益增多，他們對住房有著更迫切的需求；另一方面，作為區域性的中心城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內富裕人群置業的首選目標，而且鄭州作為二三線城市，也成為一些“炒家”的投資目標，這可以從來自“外省市”過萬套的購買量中得到印證。
關鍵詞
二手房
價格漲幅高于商品房
去年，二手樓市同樣“火爆”，由于營業稅優惠政策終止的影響，二手房年底更是出現了高潮。
去年全年二手房交易面積達265.77萬平方米，同比增長141.9%。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易稅費減免優惠政策，這些政策的實施，使連續兩年下降的二手房交易量得到了明顯的上升。
在成交價格方面，自2002年以來，鄭州二手房的價格一直呈上漲之勢，特別是2005年后，年度漲幅都在12%以上。去年，二手房交易均價達3331元／平方米，同比上漲12.7%，高于商品房價格漲幅2.7個百分點。
分析：二手房價上漲的原因主要有四點：一是新房價格持續走高，帶動二手房成交價“水漲船高”；二是賣家看市場形勢好“坐地起價”，惜售心理推高售價；三是觀望氣氛被政策打破，需求大幅增加；四是地鐵等一批大型工程“上馬”，使沿線二手房售價集體看漲。
記者對話房管局局長
昨日，對于房地產市場的一些熱點問題，記者采訪了市房管局局長王萬鵬。
記：能不能預測一下接下來鄭州房價走勢怎么樣？
王：房價是由很多因素造成的，和一線城市和部分二線城市相比，鄭州泡沫的成分相對較小。鑒于國家最近出臺的關于加大保障性住房和土地的供給等舉措，包括去年拿了很多地的房地產企業，今年的銷售量會多一些，可能不會出現快速增長，應該是小幅攀升或局部調整。
記：最近，廣西南寧取消商品房預售制度，推行全現房銷售，鄭州會不會推行這種措施呢？
王：最近專家對是否取消預售爭議非常大，有很多專家認為取消預售制度并不能拉低房價。因為開發商現在通過預售，取得了資金，加快了房屋建設，本身就降低了運營成本。如果取消預售制度，完全從金融市場獲取資金，開發的成本就會提高，最后還是要轉嫁到消費者身上。
去年，鄭州出臺并實施了商品房預售資金的監管辦法，把預售資金監管起來，確保業主的利益。目前我們正在探討逐步提高預售的標準。
記：現在經適房以高層為主，價格在2600元／平方米左右。一些夠條件買經適房的人覺得有點貴，覺得便宜的市民又不夠條件，造成了能買的買不起，想買的不夠資格，這種問題怎么解決？
王：經適房要首先保障最困難群體。新經適房管理辦法也提到適時對收入標準進行調整。目前我們是把相對比較困難的群體先涵蓋，然后逐步向比這些人收入稍高的人群逐步延伸。
經適房價格在2600元／平方米左右，一個月收入在3300元～3400元的家庭，還是可以買得起的。不符合經適房條件，又買不起商品房的“夾心層”，將來還可以購買限價房。
記：不少人熱盼限價商品房，今年有沒有可能推出？
王：限價商品房的政策現在正在醞釀。在做決策前，要看需求量有多大。
政府現在要對土地進行調查，到底有多少土地能夠拿來做住宅的建設，尤其是保障性住房的建設。在摸底調查的基礎上，才能制定出符合實際的各種政策。
