首頁 > 新聞中心 > 2003-2009“房價下降有利于經濟矯正，是房地產走向穩定的標志，政府不應干預和憂慮。開發商也應該認清形勢，不要再力挺房價，以免資金鏈斷裂，造成更嚴重的危害。”資深房地產專家蔡金水近日對中國經濟時報記者表示，房地產業是一柄雙刃劍，適度平穩發展會拉動需求，促進國民經濟發展，而過熱發展，透支國民經濟和購房者的承受能力，則可能引發金融危機和社會危機.
房價將整體進一步回落
官方數據顯示，5月份全國70個大中城市房價漲幅出現年度最大回落。而在市場上，越來越多的開發商融資遇阻，資金鏈岌岌可危。
北京的房地產市場也進入了“價滯量跌”的調整階段1至5月，全市商品房銷售面積同比下降46.1%。其中，住宅銷售面積下降48.8%。
蔡金水指出，受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，“北京商品住宅出現了近年罕見的供大于求局面，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉。”
去年以來央行和政府連續出臺了一系列房貸新政和土地新政。蔡金水表示，政府可能還將陸續出臺新的更嚴厲政策來調控房地產。
他說，隨著宏觀調控政策的愈加嚴厲，金融、稅收、土地等多種手段齊施，疊加效應導致樓市迅速降溫，這些新政策重創了整個房市預期，帶來市場需求的銳減，全國各地房市已開始全面異變，各地不斷出現“退房潮”，房價已經開始走入下行通道。
房價下降是房地產走向穩定的標志
近幾年我國房地產投資快速增長，兩三年房價就上漲了三倍。目前，我國許多城市的“房價收入比”已經超出國際標準至少3倍以上。
數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。
“這說明以國際上通用的‘房價收入比’這個標尺來衡量，我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力，不但中低收入居民買不起房，連月收入七八千元的中產階級也買不起房了。現在公認的城鎮買不起房或改善不了住房條件的人，已占了城鎮人口的80%左右。”蔡金水說。
統計顯示，2000年～2003年，北京商品住宅平均售價基本在4450～4750元/平方米之間波動，2004年是5050元/平方米，2007年已是14000多元/平方米。
世界上其他國家和地區房價上漲三倍所花的時間，日本用了10年，香港用了13年。“而我們所用的時間，深圳用了不到5年時間.北京用了不到4年時間上海用了不到3年時間。”他說，幾年來，由于房價上漲過快幅度過大，房價太貴，不僅絕大多數老百姓已經買不起房｀抑制了購房需求，且已嚴重透支了未來的房價的上漲空間和未來需求。
“現在中國公民的收入與發達國家差距很大，但是我國的房價水平卻已與發達國家接軌。絕大多數區域的房產已經處于價值偏離狀態。”
“房價必然會理性回歸到與人民收入水平相適應，這很正常，不是暴跌。”蔡金水認為，房價下降有利于經濟矯正，是房地產走向穩定的標志，政府不應干預和憂慮。“不壓垮高房價則中國經濟的泡沫無法剔除，通貨膨脹無法抑制，民生也將得不到保證。”
同時，開發商也應該認清形勢，不要再力挺房價，以免資金鏈斷裂，造成更嚴重的危害。
地產商要開始考慮進退問題
此前有專家預測，至少1/3甚至一半以上房產商將在今明兩年破產。蔡金水亦指出，2008年，中國房地產業將與中國宏觀經濟一道接受考驗，“房地產市場的蕭條周期將超過往年，中國房地產將在2008年面臨前所未有的變局。”
房地產公司今年的資金缺口在10000億元人民幣以上，“錢少、地多、房難賣”的狀況必將加快房地產業的整合力度。
另外，蔡金水提到，房地產開發企業數量過多，實力不強，資質不高，也需要整合，提高進入房地產業的門檻，房地產開發商也要開始考慮進退問題。
“我國現存的6萬家房地產企業已經太多，即使總量再減一半甚至更多，比起世界各國來說，仍然過多。”
以北京為例，相關統計數據顯示，截至2008年3月底，在工商局注冊有房地產開發業務的企業共計5000多家(包括中外合資企業、外地企業和項目公司)，在市建委開發辦辦理行業登記列入普查統計的有3086家，按資質等級分一級資質企業85家，二級資質企業273家三級資質企業361家，四級資質企業1249家，暫定資質企業1118家。
“一個城市有3000多家開發公司，比很多國家加起來都多，確實是太多了。而有開發項目、每年能列入開發計劃的不過五六百家，真正建房有商品房銷售的則只有二三百家。”
蔡金水指出，房地產開發將走向集約化、規模化，隨著絕大部分居民都擁有了住房，市場趨于飽和，在2012年以前房地產可能還是朝陽產業，但到2012年之后將從朝陽緩緩向夕陽轉變，這是必然趨勢，“房地產老板需要提前做好心理準備。”
“今后幾年，隨著房地產行業競爭的日趨激烈和景氣的回落，房地產企業的利潤有明顯攤薄的趨勢。房地產行業會重建門檻和重新洗牌，開發商隊伍90%可能在今后幾年消失。”
