首頁 > 新聞中心 > 2010-2012密碼1 地段是命脈
優質寫字樓的第一價值要素就是對城市優勢資源的絕對占有。在地理位置上勢必位于商業中心、金融中心、政務中心的重要節點。還是那句房地產業的老話：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”對酒店、住宅、娛樂而言，此話或許有些言過其實，但對寫字樓而言，此話顯得尤為精確。
寫字樓的區位和地段很大程度上決定其價值，好的寫字樓一般位于城市商務中心或商業聚集區，交通便利、商務氛圍濃厚是寫字樓價值的重要支撐。處在人流、物流、信息流、資金流匯聚之地的寫字樓，可以產生集群效應，各種配套設施都能相互配合跟進，價格自然水漲船高。在投資寫字樓的領域，好的地段就是價值保障，而收益重點在于稀缺性。
對此，競合地產董事長王東表示，投資寫字樓，關鍵是投資其區位和地段，而稀缺地段不可再生的絕版土地資源，為寫字樓帶來了不可復制的價值基礎。就像在上海，人們不會說有多少個浦東可以重來；在北京，又有多少個王府井、西單可以重來呢？這種稀缺價值不僅表現在歷史的無可復制，也表現在未來的不可超越。
密碼2 品質鎖定升值潛力
在投資寫字樓時，品質也是最為關鍵的。寫字樓是拿來用的，寫字樓的使用方便、舒適等細節，關乎著一個寫字樓的成長性和生命力。這有點像汽車，我們買車很看重品牌，但更重要的是，轎車是拿來使用的，轎車的使用舒適度，轎車的人性化細節配置很重要。
因此，業內人士美盛置業高重恒認為，對于實際使用的企業來說，寫字樓交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業建筑立面、建筑品質、大堂的品位和布置、電梯質量與配置狀況、結構布局是否適用、采光通風是否良好等，這些都顯示著一座寫字樓的生命力。投資之前，投資者一定要對寫字樓的諸多重要因素做充分的功課，必要時，需要對上述內容逐一比較，并現場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。
密碼3 算好投資回報率
作為中小業主，投資寫字樓首先保證自身資金的安全，其次，要讓自身財富增值，再次，要讓財富獲得較好的穩定收益。有了這三個目標和要求，那么，核算一個寫字樓的“投資回報率”顯得尤為重要。
寫字樓投資回報率的多少，是投資者投資盈虧的重要衡量指標。投資回報一般在6%至12%，如果現在回報率低于6%，但是項目的升值潛力很大，也可以考慮。此外，還需要考慮到寫字樓的升值潛力，市中心有些寫字樓目前投資回報率不高，但是因為地段好，有很大的增值空間，所以需要綜合考量。
怎樣計算寫字樓年回報率呢？根據國際專業理財公司的計算原則，年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果目標寫字樓年回報率達到8%~10%，則具備投資價值，超過10%的年回報率，則屬上乘產品，不要錯過。
密碼4 完善的物業 持續收益的有力保障
寫字間項目的增值、保值主要靠物業管理服務來實現。可以說，如果寫字樓沒有非常出色的物業公司進行管理，其必短命，因為物業管理公司直接決定著寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、商業服務、車位管理等方方面面的問題。因此，對寫字樓而言，物業管理是至關重要的。
東方鼎盛中心負責人徐霖認為，物業管理服務水平，已成為房產的另外一種價值。物業管理，對于寫字樓來說，就顯得更加重要了。因此，寫字樓的租客非常看重物管服務水平，另外，寫字樓物管服務的實力，還在于他們整合資源的能力，出色的物業管理能夠為寫字樓引入優質租客，保證寫字樓常年的高出租率，從而保障寫字樓的高額租金和高回報率。
密碼5 傍個大佬 更有“錢”途
個人投資寫字樓時，一定要瞄準客戶群來投資。不同類型的公司，選址各不相同，如部分企業的研發中心或區域中心偏愛選擇在城市郊區，強調自然環境和人文的融合，考慮成本因素。一些大型的金融業和服務業客戶需要城市中心、交通便利、繁華區域內的辦公物業。一些中小型的企業則更愿意選擇成本經濟、內部硬件條件良好的城區邊緣地帶。
此外，關注未來哪些大租戶確定會在大樓里辦公，也能讓自己的投資更有保障。因此，業內人士認為，如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓。這樣能夠保證后期入駐企業水平相差不大，今后會有較為穩定的回報。而那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓，總價上雖然會便宜些，但由于進駐公司檔次低、流動性大，反而會影響投資收益的穩定性
