首頁 > 新聞中心 > 2003-2009當前，實體經濟尚未明顯好轉，過高的房價使大多數購房者背上了沉重的債務負擔。我國房地產開發資金構成與國外相比，存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題。為了給過熱的樓市降溫，除從供給層面上，增加經濟適用房供給外,從政策層面上，央行在繼續落實適度寬松貨幣政策的同時，將根據國內外經濟和價格走勢，注重運用市場化手段進行微調。而就在銀監會重申嚴格執行"二套房貸"政策后，國土資源部、國家發改委等部委先后對房地產市場發出加強監管的信號。
房地產市場經過前5個月的樓市大幅上漲之后，在六七月份多個重點城市的樓市呈現"價升量跌"的態勢，樓市似乎再次走到了"十字路口"。
價格上漲銷售轉跌
7月至今，"價升量跌"是全國樓市的一個新變化。國家統計局新近發布的數據顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環比繼續雙雙上漲，且漲幅分別比上個月高出0.8和0.1個百分點。根據環比推算，7月份房價已達到歷史新高。另一方面，7月全國商品房銷售面積為7646萬平方米，環比6月的9465萬平方米下降近20%；商品房銷售額3800億元，環比6月的4411億元下跌近14%。這是兩項指標自今年3月以來遭遇的首次下跌。
北京房地產交易管理網的統計顯示，7月份北京共成交現房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數為12840套，其中除經濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。這是繼6月份成交量下滑之后第2個月出現成交萎縮的情況。
市場人士表示，近期成交量回落的原因，除新增供應量減少、"二套房貸"執行趨嚴等因素外，還有購房者熱情的減弱。應該說，經歷了前期持續火熱的市場行情之后，普遍的買賣房人開始變得慎重起來，不再貿然"追漲"。
顯然，管理層對于房價泡沫的擔憂，將促使房地產調控政策逐步由"刺激"趨向"中性"。而在主要城市"去庫存化"已接近尾聲之時，調控也應從單純的"住房消費刺激"轉向"有效供給擴張"。
房價過高反而造成內需不足
目前很多城市房價上漲過快，市場繁榮之程度遠遠超出宏觀經濟面。有業內人士認為，作為衡量房地產市場健康與否的重要指標之一，北京樓市租售比在今年上半年出現了巨大的背離，突破1∶400。國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1∶250以內。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當10年至20年)內能收回房款，買房就是合算的。而房價長期脫離租金水平，從側面說明房價偏高，住宅投資價值呈下降趨勢。
與此同時，在當前外需減弱的情況下，擴大內需的關鍵是刺激消費增長。但從樓市消費對經濟的拉動作用來看，高房價的擠出效應，影響到了居民的日常生活和消費行為，已經成為制約消費啟動的阻力。前不久，房地產中介機構中大恒基根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據計算得出，目前北京市的房價收入比已達27∶1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。即便不把房貸因素考慮在內，北京市的房價收入比也高達17∶1，遠遠高于國際標準。雖然目前對于"房價收入比"的概念有很大爭議，關于它的計算方法也沒有達成統一認識，但中國社科院房地產研究專家表示，中國部分城市房價過高是不爭的事實。
房地產行業的持續發展，始終不可能超越鏈條終端購房者的承受能力。而當前顯而易見的是，實體經濟尚未明顯好轉，就業形勢依然嚴峻，居民實際購買力并未提高，過高的房價收入比，使大多數購房者背上了沉重的債務負擔，只能省吃儉用，壓縮消費，形成擠出效應，從而造成嚴重的內需不足。
值得一提的是，我國房地產開發資金構成與國外相比，存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。目前全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度更高。銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產金融危機不可避免。
讓房地產市場走向理性
經濟學家謝國忠曾撰文認為，如果經濟高速增長意味著高房價，可能得不償失。
降低房價還需要多方努力。從供給層面上，增加經濟適用房供給。目前，經適房建設情況不是很盡如人意。住房和城鄉建設部提供的統計資料顯示，今年上半年，全國各地新開工經濟適用房3388萬平方米、48萬套，約占全年指標的37%。
實際上，中央政府相當重視經濟適用房建設，這兩年的建設任務下達的相當急迫。這不僅因為在過去幾年中國保障性住房存在著巨大的供給缺口，更重要的是，在金融危機影響下，政府希望通過加大房地產投資來拉動經濟，其中最重要一項無疑就是保障性住房建設。計劃3年拿出9000億元用于保障性住房投資，完善保障性住房的決心可見一斑。
從政策層面上，為了給過熱的樓市降溫，央行在8月5日發布的二季度貨幣政策執行報告中，首次出現"動態微調"的提法。即央行在繼續落實適度寬松貨幣政策的同時，將根據國內外經濟和價格走勢，注重運用市場化手段進行微調。
銀監會主席劉明康在中國銀監會舉行的"2009年第三次經濟金融形勢通報會"上，也將房地產市場風險列為銀行業新的風險點，要求各銀行金融機構要切實加強風險管理，嚴守撥備覆蓋率底線，在年內必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。并嚴格了"二套房"貸款執行標準。指出"二套房貸"的政策約束符合我國房地產市場發展實際，也符合控制房地產貸款風險的客觀規律，因此，銀監會將繼續嚴格執行"二套房貸"的有關政策不動搖。
而就在銀監會重申嚴格執行"二套房貸"政策后，國土資源部、國家發改委、國家統計局、國家稅務總局等部委先后對房地產市場發出加強監管的信號。國家稅務總局表示，近日將把房地產業的稅收作為監管重點，要求各地稅務機關加強房地產業等領域的稅收征管。此外，國土資源部、國家發改委等部門近期對房地產調控的動作也是頻頻不斷。
相信，多項政策出臺之后，將進一步引導房地產市場走向理性。
