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新春過后，春天將至，近日，所謂的“樓市春天派”也再次拋出看漲言論，亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存說“雖然蛇年樓市未必大漲，但未來五年一線城市房價將翻番”，惹來罵聲一片。但罵歸罵，蛇年樓市還是迎來了開門紅，中國指數研究院最新發布的中國主要城市春節期間樓市交易數據顯示，2013年春節期間(2月9日至2月15日)，重點監測的27個城市中，較去年春節同期，樓市成交面積上漲的達21個城市。
那么，在龍年冬天里絲毫沒有感覺到寒冷的中國樓市，蛇年究竟會走向何方？是會伴隨著季節的升溫上演金蛇狂舞，還是虎頭蛇尾呢？
[剛需型] 只要房價夠穩就出手
上周末，黃小山在火車站送別了特意看望自己的父母，手里揣著二老臨走前留下的一張銀行卡，心里沉甸甸的。“那是爸媽給的買房錢。希望樓市調控千萬別放松，今年的房價千萬別漲得太快了。”走出火車站的黃小山回頭看了看站前的大屏幕，感嘆地說道。對于2013年的展望，一直在籌謀購買婚房的黃小山看著父母給的積蓄有點無奈地說道，“年前房價跳價很厲害，希望年后能夠穩穩。”
這個春節，不少在大城市工作的網友回到老家后，被老家的“低房價”鎮住了，紛紛把老家的房價在微博上曬出來，和大家分享，不過，也有人感嘆老家房價漲得太快，連呼“沒想到”。即使這些小城，近兩年房價也漲幅不小。一位網友介紹，他的老家去年均價整體3000元左右，今年均價保持在5000元左右，漲幅年均5%，供求兩旺。老家的房價不再是“白菜價”了。有網友說：“大城市房價動輒上萬，不敢想，老家房價4000多元，但是對于一個小縣城來說，也不算便宜，留在大城市，還是回老家？這事兒有點虐心。”
2012年可以說是不折不扣的樓市“剛需年”，業內人士預測，2013年剛需市場的主導地位不會徹底改變，而剛需群體對產品需求的變化將直接影響產品結構和開發商的市場定位。
記者曾在年前對剛需購房群體進行了調查，結果顯示，近55%在今年有購房打算的剛需購房者理想的戶型是總價不高的兩房產品，基本上所有的購房者都希望所購買的產品帶有附加贈送空間；35%的購房者傾向于布局緊湊又不失舒適性的三房戶型，10%的剛需購房者出于經濟承受能力的考慮，首次置業會選擇一房戶型。
調查中，不少以購買婚房為目的的剛需購房者表示，兩房是最基本的考慮范疇，一方面總價和首付易于控制，另一方面長遠打算，過兩年家庭中有了孩子，也不至于非換房不可，當然如果能有幾個平方米的“灰色”空間是最理想的，像2012年出現得比較多的“兩房變三房”戶型，只要空間有實用性，自然是理想首選。
[改善型] 瞄準高品質、個性化的改善型住房
“限購快兩年了，房價也沒見降，有的還在漲價，所以不等了。”看了大半年房的郭先生表示，雖然他已經有了一套房，但改善居住的愿望也很強烈，如果遇到合適的樓盤，打算近期出手。隨著調控邊際效應的遞減，鄭州的改善型購房需求逐漸釋放，受訪者中已有一套住房的達39%，雖然不及首次置業者的比例，但已比一年前的調查有了大幅提升，從而成為樓市升溫的重要支撐力量。有改善居住需求的購房者，年齡多在30歲以上，他們較早買下了第一套房，目前經濟基礎相對較強，二次置業主要出于改善居住條件或家庭結構變化，有的也是為投資，通過買房實現財產的保值、增值。
“從2012年下半年起，改善型需求成了樓市的決定性力量，而未來房地產調控方向也將支持合理自住和改善型需求。”有專家分析說，由旺盛的改善型需求，拉動改善型產品的細分，也成了鄭州樓市的典型表情。很多項目，都瞄準了當下最受關注的剛性改善需求。即購買首套房后，由于家庭成員增加、收入提高，迫切需要改善居住環境的群體。
某熱銷項目銷售總監告訴記者：“剛需盤價格基數低，上漲有限，頂級豪宅總價高，占用金額巨大。因此兩者之間的改善型需求，受到青睞。”該名銷售總監坦言。與剛需買家關注的側重點不同，改善型需求購房者大多有一定經濟實力，對樓盤地段、環境、品質、配套等均提出了更高的要求。同時，品牌房企成為了改善型買家的置業前提。所以，他們在購買的時候，會比較看中看好房企本身的實力，并將優質的服務作為樓盤保值增值的重要前提。
[投資型] 投資回報率仍是關鍵
劉女士在一家裝修公司做設計工作，工作穩定，除了平時公司的接單收入以外，自己還可以干點私活加提成攢了不少錢。除此之外，她是一個典型的“房產愛好者”，前幾年靠炒房攢了不少養老錢。自從樓市開始限購以后，劉女士把目光盯上了商業地產。“單看鄭東CBD前幾年投資商業地產都賺錢了。可是現在高鐵站附近的樓盤太飽和了，都在降價，我再等等看吧。其實有好的房地產投資項目，今年一定會出手，錢存銀行也沒多少利息，股市更不能投。”
從房價開始逐年攀升起，這個社會上就充斥著各種對于房價的評論。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人時而唱空時而唱多。他們的角色也豐富多彩，官方學者、民間經濟學家、開發商、官員……他們各種聳人聽聞的觀點常年占據著輿論高點，讓百姓無從判斷真偽。
實際上，百姓大可不必太在意他們的言論。對百姓而言，房產無非兩種功效，居住和投資。對于居住需求，唯一需要考慮的是錢包是否夠鼓。對于投資需求，無非就是收益高低。相對于居住需求，投資需求有更多的替代產品，包括信托、基金、股票都是不錯的選擇。
如果看好房地產，地產公司必然受益，不如買房地產股票。如果看空房地產，為何還要買房子？許多人經常把投資和居住需求混為一談，明明是投資行為，最后變成了持有房產，既不住又不租，還感嘆房價不漲，收益率低下。
